Im Zuge des Abschlusses des Mietvertrags wird regelmäßig vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat.
Es stellt sich dann die Frage, wie diese zu verteilen sind. Wird keine Regelung zu dem sogenannten Verteilerschlüssel getroffen, greift die gesetzliche Regelung des § 556a BGB. Demnach sind die Kosten nach dem Verhältnis der angemieteten Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses umzulegen.
Andere Verteilerschlüssel, wie z.B. die Abrechnung nach Verbrauch oder auch nach Wohneinheiten oder Personen sind zulässig.
Heute möchte ich mich mit der Verteilung der Kosten nach Personen beschäftigen. Auf den ersten Blick mag die Umlage nach Personen die fairste Lösung sein, doch rate ich dringend davon ab, sich dazu zu entscheiden, Betriebskosten nach Personen umzulegen.
Warum? Gibt es Uneinigkeiten über das Endergebnis der Nebenkostenabrechnung ist immer auch die Verteilung zu prüfen. In der anwaltlichen Praxis erlebe ich es dann häufig, dass die betroffenen Mieter mir mitteilen, dass sich die Belegung der einzelnen Wohnungen im Lauf des Abrechnungszeitraums geändert hat. Genau darin liegt auch die Problematik dieses verteilerschlüssels. Er kann sich verändern und ist nicht transparent.
Um dies zu verdeutilchen, gebe ich folgendes, zugegebener Maßen völlig überspitztes Beispiel:
In einem Haus befinden sich drei Wohnungen. In Wohnung eins leben zwei Personen, in Wohnung zwei vier Personen und in Wohnung drei nur eine Person. Im Februar zieht die eine Person aus Wohnung drei aus und es ziehen vier Personen ein. Im Juli ziehen die zwei Personen aus Wohnung eins aus und die Wohnung steht zwei Monate leer, bis drei Personen einziehen und im November ziehen dann auch noch die Mieter aus Wohnung zwei aus und eine Person zieht ein. Viel Spaß beim Umlegen der Betriebeskosten!!
Wie gesagt, ist die Situation sehr extrem, zeigt aber deutlich, dass es bei wechselnder Personenzahl schwierig sein kann, die Kosten richtig nach diesem Schlüssel umzulegen. Insbesondere ist es für den Vermieter schwierig, den Nachweis zu erbringen, da die rechtlichen Gegebenheiten wie z.B. Anzahl der Personen laut Mietvertrag oder Auskunft laut Einwohnermeldeamt nicht zwangsläufig mit der Realität übereinstimmen.
Um solche sehr vorhersehbaren Probleme zwischen den Mietparteien im Vorfeld zu vermeiden, rate ich an, sämtliche nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der Wohnfläche abzurechnen.
Diese Größe ist unveränderlich und ist im Streitfalle auch dem Beweis durch Gutachten zugänglich. Die Umlage nach der Wohnfläche ist transparent und nachvollziehbar.
Zu beachten ist, dass es nie einen Verteilerschlüssel gibt, der für alle Mieter gleich gut ist. Wichtiger ist es aber, eine Verteilung zu nutzen, die für jeden nachvollziehbar und messbar ist. Solche Umlagen sind deutlich besser geeignet, Streit zu vermeiden, was gerade im Fall der Betriebskostenabrechnung wichtig ist, da diese jedes Jahr ansteht.
Somit ist es im Interesse aller Beteiligten, Punkte, die zu Streit führen können, best möglich bereits bei Abschluss des Mietvertrags zu vermeiden.
