Zum Mietrecht sämtliche Angelegenheiten, die im Zusammenhang mit der Erfüllung, Beendigung und Vollzug des Mietvertrags gehören. Als Fachanwalt für dieses Rechtsgebiet kann ich meine Mandanten fundiert beraten. Um einen besseren Eindruck zu vermitteln, werden nachfolgend ausgewählte Schwerpunkte des Mietrechts aus der täglichen Praxis.

Betriebskosten / Nebenkosten

Alle Jahre wieder…. Jedes Jahr erhalten die Mieter eine Abrechnung über die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und es stellen sich viele Fragen: Ist die Abrechnung rechtzeitig zugegangen? Darf der Vermieter die eine oder andere Position überhaupt abrechnen? Sind die Heizkosten nicht zu hoch? Kann eine Erhöhung der Vorauszahlung verlangt werden?
Die Betriebskostenabrechnung für meine Mandanten zu prüfen, gehört zu meinen Aufgaben. Ich prüfe für meine Mandanten, ob die Positionen umlagefähig sind und-, ob die Kosten nach den Maßgaben des Mietvertrags bzw. des Gesetzes fristgerecht abgerechnet wurden. Gegebenenfalls nehme ich für die Mandanten auch Einsicht in die Belege.
Am Ende der Prüfung findet dann eine abschließende Einschätzung der Abrechnung statt und ich erteile einen Rat bezüglich der weiteren Vorgehensweise.

Kaution

Die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Zu diesem Zweck stellt der Mieter eine Sicherheit, die meist in Form eines Geldbetrags hinterlegt wird. Denkbar ist auch die Stellung einer Bankbürgschaft. Oft stellt sich dann am Ende des Mietverhältnisses die Frage, wann der Vermieter die Kaution herauszugeben hat, welche Beträge er einbehalten oder abziehen darf und wie vorzugehen ist, wenn die Kaution nicht unmittelbar erstattet wird. In diesen Fällen biete ich Ihnen anwaltliche Unterstützung bei der Prüfung und Geltendmachung von Herausgabeansprüchen.
Vermieter können sich gerne vor Abschluss eines Mietvertrags beraten lassen, wie hoch der Sicherungsbetrag angesetzt werden sollte und welche Vor- und Nachteile die verschiedenen Möglichkeiten der Hinterlegung durch den Mieter haben.

Kündigung

Wird das Mietverhältnis nicht ordentlich durch den Mieter sondern fristlos durch den Vermieter oder auch aufgrund eines vorgetragenen Eigenbedarfs gekündigt, stellen sich viele Fragen. In diesen Konstellationen werden Vermieter dahingehend beraten ob und wie gekündigt werden kann und verfasse die Kündigung auch gerne. Werden die Mieter vertreten, wird die Kündigung sowohl auf die formelle als auch auf die materielle Rechtmäßigkeit hin geprüft und Empfehlungen zur Behandlung etwaiger Fehler ausgesprochen. Sowohl Mieter als auch Vermieter können von mir als Anwalt auch in gerichtlichen Verfahren über den Räumungsanspruch bzw. bezüglich der Fortsetzung des Mietvertrags vertreten werden.

Mängel

Zu jedem Zeitpunkt des Vollzugs des Mietvertrags kann es passieren, dass der Mieter einen Zustand feststellt, den er als Mangel an der Mietsache ansieht. Wichtig ist es dann, zu prüfen, ob der Zustand wirklich ein Mangel ist und wie er behandelt werden muss. Von der Prüfung bis zur Anzeige und auch bis zur Geltendmachung von Ansprüchen auf Beseitigung und Durchsetzung einer Minderung berate und vertrete ich meine Mandanten. Die Handhabung von Mängeln sollte von Anfang an durch anwaltliche Beratung begleitet werden, da es hier leicht zu Fehlern kommen kann, die schnell weit -reichende Folgen haben können.

Minderung

Dieses Themengebiet steht in engem Zusammenhang zu den Mängeln an der Mietsache. Nur wenn die Anzeige des Mangels richtig vollzogen wurde, kann es zu einer Minderung der Miete kommen. Gerade bei der Wahl der Höhe der Minderungsquote ist behutsam vorzugehen und es kann schon an dieser Stelle davon abgeraten werden, diese ohne anwaltliche Hilfe festzulegen. Bis zur Durchführung einer Beratung kann die Miete unter Vorbehalt gezahlt werden, was dem Vermieter dann auch so mitgeteilt werden sollte. So verliert der Mieter seine Rechte nicht und kann gemeinsam mit seinem Rechtsanwalt das weitere Vorgehen absprechen.

Mieterhöhung

Im laufenden Mietverhältnis besteht für den Vermieter die Möglichkeit, die vertraglich vereinbarte Miete zu erhöhen. Zunächst muss die Miete für einen Zeitraum von mindestens fünfzehn Monaten unverändert gewesen sein und dann kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen. Begrenzt wird das Erhöhungsverlangen durch die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze von 20% (in manchen Gebieten auch nur 15% wie z.B. in Berlin). Der Vermieter muss beide Grenzen einhalten. Die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete kann entweder durch die Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen dargestellt werden oder durch Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel. Hier finden Sie den derzeit aktuellen, qualifizierten Mietspiegel der Stadt Worms. Auch hier können schnell Fehler gemacht werden und es ist wichtig, diese zu erkennen bevor eine Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt wird. Selbst ein zunächst unwirksames Erhöhungsverlangen kann durch die Zustimmung wirksam werden.

Schimmel

Zu den häufigsten aber auch schwierigsten Problemen gehört das Auftreten von Schimmel in der Wohnung. Der weitere Verlauf nach der ersten Mitteilung an den Vermieter ist in vielen Fällen sehr vorhersehbar: Der Vermieter wirft dem Mieter falsches Heiz- und Lüftungsverhalten vor, wohingegen der Mieter die Ursache oft im baulichen Bereich sieht. Schnell greift der Mieter dann zu dem Mittel der Mietminderung und die Sache eskaliert. Auch hier ist anzuraten, dass sich sowohl Mieter als auch Vermieter vor der Einleitung von Maßnahmen anwaltlichen Rat einholen.

Schönheitsreparaturen

Unter diesen Oberbegriff fällt hauptsächlich das Streichen von Wänden und Decken aber auch das Renovieren von Türen, Holzpaneelen oder Heizkörpern.
Nahezu jeder hat von diesem Schlagwort schon gehört und in den letzten Jahren hat sich durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vieles verändert. Oft wird eine Änderung der Rechtsprechung mit einer Änderung des Gesetzes verwechselt und nicht wenige sind der Ansicht, dass man als Mieter bei Auszug gar nicht mehr renovieren muss. Die einzig richtige Antwort ist hier, wie in vielen Fällen, dass es keine pauschal geltende Antwort gibt. Zunächst müssen die Klauseln im Mietvertrag geprüft werden. Weiterhin ist sowohl der Zustand der Wohnung bei Einzug relevant als auch der Zustand der Wohnung bei Auszug bedeutsam. Steht der Auszug bevor, macht es definitiv Sinn sich vor der Rückgabe der Wohnung bei einem Fachanwalt für Mietrecht Rat dahingehend einzuholen, ob den Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen oder nicht. Dies spart Kosten und ist geeignet einen Streitfall bereits im Vorfeld zu vermeiden.

Zwangsräumung

Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen und der Vermieter hat ein Räumungsurteil gegen den Mieter erwirkt, kann die nächste Stufe die Zwangsräumung sein. Diese wird durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt. Auch in diesem Stadium gibt es eventuell noch die Möglichkeit dem Mieter zu helfen. Wichtig ist dabei aber, dass sehr zeitnah Hilfe gesucht wird. Hat sich der Gerichtsvollzieher erst einmal angekündigt, muss der Betroffene sofort reagieren, besser noch direkt nach Erlass eines Urteils gegen ihn. Die Möglichkeiten sind rechtlich und vor allem zeitlich begrenzt, hier kann nur ein Rechtskundiger die entsprechende Beratung dahingehend erteilen, ob noch Maßnahmen gegen die Räumung ergriffen werden können oder nicht.