Lohnt sich der Gang zum Anwalt? Prüfungshilfe zur Nebenkostenabrechnung

Man hört immer wieder, dass die meisten Betriebskostenabrechnungen falsch sind. Tatsächlich ist es so, dass viele der von mir geprüften Abrechnung unrichtig erstellt wurden. Dabei ist aber zu beachten, dass der Begriff “falsch” sehr relativ zu verstehen ist. Häufig zeigt das richtige Ergebnis einer Neuberechnung keine große Abweichung zum angerechnteten Betrag. Die Abrechnung weicht dann vieleicht um 1,50 € ab, ist aber dennoch falsch.

Gerade bei einem neuen Mietverhältnis empfiehlt es sich aber, die erste Abrechnung auf “Herz und Nieren” zu prüfen, um sicher zu stellen, dass alles richtig abgerechnet wurde.

Je nach Höhe der abgerechneten Betriebskosten kann die Prüfung durch einen Rechtsanwalt aber teuer sein und gerade wenn keine Rechtsschutzversicherung besteht oder Beratungshilfe nicht in Betracht kommt, sollte man vorab selbst prüfen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Abrechnung unrichtig ist.

Im Folgenden erkläre ich Ihnen schrittweise, wie Sie selbst eine Vorabprüfung vornehmen können:

1. Nehmen Sie den Mietvertrag zur Hand und finden Sie die Regelung zu den Betriebs- bzw. Nebenkosten.

2. Im Mietvertrag sollte geregelt sein, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden und nach welchem Verteilerschlüssel (Personen, Quadratmeter, Verbrauch, Wohneinheiten).

3. Vergleichen Sie, ob die Kostenarten, die in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt wurden auch zur Umlage auf Sie im Mietvertrag erwähnt wurden.

4. Vergleichen Sie, ob der Verteilerschlüssel der Abrechnung dem gewählten Verteilerschlüssel des Mietvertrags entspricht.

5. Sofern die Position nach Quadratmetern umgelegt wurde, prüfen Sie, ob eine entsprechende Fläche im Mietvertrag vereinbart wurde.

6. Heiz- und Warmwasserkosten werden im Regelfall teilweise nach Grundkosten (Wohnfläche) und Verbrauchskosten abgerechnet. Das Verhältnis liegt regelmäßig bei 30 % Grundkosten und 70% Verbrauchskosten.

7. Prüfen Sie ob die Abrechnung Erläuterungen enthält, wann Zählerstände ermittelt wurden.

8.  Prüfen Sie ob der Abrechnungszeitraum und der Nutzungszeitraum der Wohnung jeweils zutreffend angegeben wurden. Der Abrechnungszeitraum darf nicht länger als zwölf Monate betragen und umfasst meist das Kalenderjahr (Abweichungen sind erlaubt, sofern nicht mehr als zwölf Monate umfasst werden). Der Nutzungszeitraum gibt an, wie lange die Wohnung von Ihnen genutzt wurde. Dieser Zeitraum sollte mit dem Beginn des Mietvertrags anfangen.

Sofern diese erste Vorabprüfung keine Abweichungen ergibt, besteht eine gute Chance, dass die Abrechnung richtig erstellt wurde. In einem weiteren Schritt wäre dann Einsicht in die Belege der einzelnen Positionen zu nehmen, um zu prüfen, ob die angerechneten Kosten wirklich in der entsprechenden Höhe entstanden sind.

Ergeben sich Abweichungen, so besteht ein konkreter Anlass, die Abrechnung von einem Anwalt zu prüfen.

Stellt dieser materiell-rechtliche Abweichungen zum Nachteil des Mieters fest, so kann der Mieter die Kosten der Beauftragung eines Anwalts vom Vermieter zur Erstattung verlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006, I-10 U 115/06). Ein solcher Fehler liegt z.B. vor, wenn der Verteilerschlüssel zum Nachteil des Mieters falsch angegeben wurde oder wenn die abgerechneten Kosten nicht nachgewiesen wurden.

Rein formelle Fehler des Vermieters führen nicht zu einem Erstattungsanspruch. Ein formeller Fehler läge vor, wenn die Berechnung der Positionen richtig ist, der Verteilerschlüssel in der Abrechnung aber nicht aufgeführt wurde.

Sollten Sie sich unsicher sein, ob die Prüfung der Abrechnung finanziell sinnvoll ist, erkundigen Sie sich gerne vorab unverbindlich bei mir, wie hoch die Kosten einer Prüfung liegen.

 

Thomas Liedorp-Osner

Thomas Liedorp-Osner

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt für Vertragsrecht und Internetrecht

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