Serviceleistung: Beratung ohne persönliches Erscheinen

Ich biete meinen Mandanten an, die rechtliche Beratung auch ohne persönliches Erscheinen in den Kanzleiräumen durchzuführen. Gerne kann die Beratung telefonisch oder auf Mandantenwunsch auch per Video-Chat (skype) durchgeführt werden. Bei Fragen zum laufenden Mandat kann gerne ein Telefontermin vereinbart werden. Bei Neumandaten kann telefonisch abgesprochen werden, wie die Beratung durchgeführt wird. Wichtige Unterlagen können mir vorab postalisch oder per E-Mail überlassen werden soweit sie für die Fallbearbeitung oder die Beratungstätigkeit notwendig sind. Auftragsformulare und Vollmachten können dem Mandanten dann auf den gleichen Wegen überlassen werden.  So kann eine sinnvolle und mandantengerechte Beratung auch ohne die Erscheinen in den Kanzleiräumen sicher gestellt werden. Wenn Sie von diesem Service Gebrauch machen wollen, teilen Sie dies bitte bei dem ersten Anruf mit.

BGH-Entscheidungen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17 besprochen von Rechtsanwalt in Worms

Am 22. Mai hat der achte Senat des Bundesgerichtshofs zwei Entscheidungen zu Eigenbedarfskündigungen von Vermietern und eingewandten Härtefallklauseln von Mietern gesprochen.

Einheitlich kann aus beiden Urteilen abgeleitet werden, dass die Gerichte bei der Prüfung und Abwägung zwischen dem Bedarf des Vermieters und dem Eindwand der unbilligen Härte immer auf den zu entscheidenden Einzelfall abstellen müssen.

Der Bundesgerichtshof trat damit der rechtlichen Praxis entgegen, dass so genannte Fallgruppen gebildet werden, bei denen ein Härtefall entweder bejaht oder verneint wird.

Bislang führten die Gerichte der unteren Instanzen aus, dass ein hohes Alter eines Mieter und / oder eine lange Mietdauer dazu führen können, dass im Fall der Verpflichtung zur Räumung eine unbillige Härte vorliegt. So urteilte auch die Vorinstanz in dem Verfahren VIII ZR 180/18. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser eher pauschal gehaltenen Rechtsprechung eine Absage und wies darauf hin, dass IMMER nur der Einzelfall entscheidend sein darf.  So kann auch eine ältere Person, die körperlich und geistig noch völlig fit ist, einen Umzug bewerkstelligen und es kann ihr zumutbar sein. Dahingegen kann es auch junge Menschen und Mieter geben, denen körperlich und psychisch ein Auszug nicht zugemutet werden kann.

Diese Unterscheidung und genaue Betrachtung vermisste der Bundesgerichtshof in den beiden Entscheidungen und hob daher die Urteile auf und gab den Gerichten auf, neu zu entscheiden, die Sachverhalte aber genauer zu untersuchen.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Gerade weil der Bundesgerichtshof eine genauere Betrachtungsweise verlangt, lässt sich für die anwaltliche Beratungspraxis keine Konsequenz dahingehend ableiten, dass diese Entscheidungen Vor- oder Nachteile für nur eine Mietpartei hat. Entscheidungen der ersten Instanzen, die auf gebildete Fallgruppen zurückgreifen, um Entscheidungen zu begründen, werden aber deutlich angreifbarer. Im Übrigen wird es wohl so sein, dass die Mieter, die einen Härtefall vortragen, diesen so genau und so individuell vortragen müssen, um den entscheidenden Richter die Einzelfallentscheidung zu ermöglichen. Richtig umgesetzt, sollten Entscheidungen zumindest fairer werden.

Sollten Sie eine Beratung in Worms und Umgebung durch einen Rechtsanwalt zur Frage einer Eigenbedarfskündigung haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Fluggastrechte – Geltendmachung

Es kommt häufig vor, dass Flüge Verspätung haben. Je nach Umfang der Verspätung haben die Reisenden einen Anspruch auf eine Entschädigung nach der EU-Verordnung EG 261. Die Ansprüche auf Entschädigung stehen dem Reisenden ab einer Verspätung von drei Stunden und mehr zu.

Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach der Flugstrecke, wie nachfolgend dargestellt:

Flugstrecke von 0 -1.500 km 250,00 € / Person
Flugstrecke von 1.501 – 3.500 km 400,00 € / Person
Flugstrecke von 3.501 km und mehr 600,00 € / Person

Die Fluglinien sind verpflichtet, die Reisenden über ihre Rechte aufzuklären, was leider nicht immer geschieht und teilweise auch nicht vollständig.

Sind Sie betroffen und wurden nicht über Ihre Rechte informiert, haben Sie schon alleine aus diesem Grund einen Anspruch darauf, die Kosten der beauftragung eines Anwalts von der Fluglinie ebenfalls erstattet zu bekommen (Amtsgericht Hannover, 517 C 13641/11).

Reagiert die Fluglinie auch nicht auf das Forderungsschreiben des Rechtsanwalts haben Sie die Möglichkeit Ihre Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.

Da dies allerdings mit Kosten verbunden ist, mit denen Sie als Mandant in Vorlage treten müssen (Gerichtsgebühren und ggf. Vorschuss für die Anwaltsgebühren), sollte Ihr Anwalt Sie auf die Möglichkeit aufmerksam machen, dass der Anspruch zunächst auf über die Schlichtungsstelle für den öffentlichen Personenverkehr e.V. geltend gemacht werden kann.

Die einzige Voraussetzung ist, dass die betroffene Fluggesellschaft sich an diesem Verfahren beteiligt. Dies kann vorab hier geprüft werden:

https://soep-online.de/beschwerdeformular-flug.html

Das Verfahren vor der Schlichtungsstelle hat die folgenden Vorteile für den betroffenen Verbraucher:

1. Es ist ein kostenfreies Verfahren.

2. Sollte keine Einigung gefunden werden und ein Schiedsspruch erfolgen, ist die Fluggesellschaft an diesen gebunden, der Verbraucher aber nicht.

3. Bei einer ablehnenden Entscheidung durch die Schiedstelle kann der Verbraucher seinen Anspruch noch immer vor den ordentlichen Gerichten einklagen. Er ist an den Schiedsspruch nicht gebunden.

 

Sollte der Mandant also keine Rechtsschutzversicherung haben, ist der Weg über die Schlichtungsstelle ein kostengünstiger Weg, wie dem Betroffenen zu seinem Recht verholfen werden kann.

 

 

 

 

Lohnt sich der Gang zum Anwalt? Prüfungshilfe zur Nebenkostenabrechnung

Man hört immer wieder, dass die meisten Betriebskostenabrechnungen falsch sind. Tatsächlich ist es so, dass viele der von mir geprüften Abrechnung unrichtig erstellt wurden. Dabei ist aber zu beachten, dass der Begriff „falsch“ sehr relativ zu verstehen ist. Häufig zeigt das richtige Ergebnis einer Neuberechnung keine große Abweichung zum angerechnteten Betrag. Die Abrechnung weicht dann vieleicht um 1,50 € ab, ist aber dennoch falsch.

Gerade bei einem neuen Mietverhältnis empfiehlt es sich aber, die erste Abrechnung auf „Herz und Nieren“ zu prüfen, um sicher zu stellen, dass alles richtig abgerechnet wurde.

Je nach Höhe der abgerechneten Betriebskosten kann die Prüfung durch einen Rechtsanwalt aber teuer sein und gerade wenn keine Rechtsschutzversicherung besteht oder Beratungshilfe nicht in Betracht kommt, sollte man vorab selbst prüfen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Abrechnung unrichtig ist.

Im Folgenden erkläre ich Ihnen schrittweise, wie Sie selbst eine Vorabprüfung vornehmen können:

1. Nehmen Sie den Mietvertrag zur Hand und finden Sie die Regelung zu den Betriebs- bzw. Nebenkosten.

2. Im Mietvertrag sollte geregelt sein, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden und nach welchem Verteilerschlüssel (Personen, Quadratmeter, Verbrauch, Wohneinheiten).

3. Vergleichen Sie, ob die Kostenarten, die in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt wurden auch zur Umlage auf Sie im Mietvertrag erwähnt wurden.

4. Vergleichen Sie, ob der Verteilerschlüssel der Abrechnung dem gewählten Verteilerschlüssel des Mietvertrags entspricht.

5. Sofern die Position nach Quadratmetern umgelegt wurde, prüfen Sie, ob eine entsprechende Fläche im Mietvertrag vereinbart wurde.

6. Heiz- und Warmwasserkosten werden im Regelfall teilweise nach Grundkosten (Wohnfläche) und Verbrauchskosten abgerechnet. Das Verhältnis liegt regelmäßig bei 30 % Grundkosten und 70% Verbrauchskosten.

7. Prüfen Sie ob die Abrechnung Erläuterungen enthält, wann Zählerstände ermittelt wurden.

8.  Prüfen Sie ob der Abrechnungszeitraum und der Nutzungszeitraum der Wohnung jeweils zutreffend angegeben wurden. Der Abrechnungszeitraum darf nicht länger als zwölf Monate betragen und umfasst meist das Kalenderjahr (Abweichungen sind erlaubt, sofern nicht mehr als zwölf Monate umfasst werden). Der Nutzungszeitraum gibt an, wie lange die Wohnung von Ihnen genutzt wurde. Dieser Zeitraum sollte mit dem Beginn des Mietvertrags anfangen.

Sofern diese erste Vorabprüfung keine Abweichungen ergibt, besteht eine gute Chance, dass die Abrechnung richtig erstellt wurde. In einem weiteren Schritt wäre dann Einsicht in die Belege der einzelnen Positionen zu nehmen, um zu prüfen, ob die angerechneten Kosten wirklich in der entsprechenden Höhe entstanden sind.

Ergeben sich Abweichungen, so besteht ein konkreter Anlass, die Abrechnung von einem Anwalt zu prüfen.

Stellt dieser materiell-rechtliche Abweichungen zum Nachteil des Mieters fest, so kann der Mieter die Kosten der Beauftragung eines Anwalts vom Vermieter zur Erstattung verlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006, I-10 U 115/06). Ein solcher Fehler liegt z.B. vor, wenn der Verteilerschlüssel zum Nachteil des Mieters falsch angegeben wurde oder wenn die abgerechneten Kosten nicht nachgewiesen wurden.

Rein formelle Fehler des Vermieters führen nicht zu einem Erstattungsanspruch. Ein formeller Fehler läge vor, wenn die Berechnung der Positionen richtig ist, der Verteilerschlüssel in der Abrechnung aber nicht aufgeführt wurde.

Sollten Sie sich unsicher sein, ob die Prüfung der Abrechnung finanziell sinnvoll ist, erkundigen Sie sich gerne vorab unverbindlich bei mir, wie hoch die Kosten einer Prüfung liegen.

 

ebay, paypal und die Tücken des Käuferschutzes

Wer schon Einkäufe oder Verkäufe auf der Plattform ebay getätigt hat, kennt ihn: den Käuferschutz.

Voraussetzung für die Einbeziehung des Käuferschutzes ist, dass der Verkäufer eine Bezahlung via des Bezahldienstes paypal anbietet. Wird die erfolgreiche Auktion seitens des Käufers dann über paypal bezahlt, wird der Käuferschutz aktiv.

Aus persönlicher Erfahrung möchte ich den nachfolgenden Text an alle Verkäufer richten. Der Bericht beginnt mit der klaren Warnung: Schließen Sie den Käuferschutz aus indem Sie keine Zahlungen über paypal akzeptieren.

Mir ist bekannt, dass die Zahlung via paypal für alle Beteiligten sehr angenehm ist, doch kann die Akzeptanz dieser Zahlungsart zu großen Unannehmlichkeiten führen.

Eröffnet der Käufer ein Beschwerdeverfahren über ebay, so wird das vorhandene Guthaben auf dem paypal-Konto des Verkäufers gesperrt. Wurde dieses Guthaben bereits auf ein anderes Bankkonto des Verkäufers ausbezahlt, setzt paypal das Nutzerkonto ins „Minus“ und dieser Betrag muss ausgeglichen werden, bevor das Nutzerkonto wieder zur Verfügung steht.

Aus eigener Erfahrung kann ich berichten, dass der Käuferschutz über ebay ohne jede Transparenz abläuft und nach meiner Ansicht und Erfahrung völlig an den Maßgaben der gesetzlichen Regelungen vorbeiläuft. Nach meinem Empfinden, kann der Käufer vortragen, was er will und wird am Ende Recht bekommen. Auf rechtliche Ausführungen wird nicht reagiert und der Fall wird zu Gunsten des Käufers entschieden.

Geschieht dies, wird das paypal-Konto des Verkäufers final belastet und der Käufer erhält sein Geld zurück.

Soweit die Unannehmlichkeiten aufgrund derer ich von der paypal-Nutzung abrate.

Es gibt aber auch einen Hoffnungsschimmer für betroffene Verkäufer.

Nach den Entscheidung des Bundesgerichtshofs: BGH, Urteil vom 22.11.2017, VIII ZR 213/16 und BGH, Urteil vom 22.11.2017, VIII ZR 83/16 gilt folgendes:

Mit der bei Abschluss des Kaufvertrags getroffenen Nebenabrede, den Zahlungsdienst PayPal zu verwenden, haben die Vertragsparteien gleichzeitig stillschweigend vereinbart, dass die getilgte Kaufpreisforderung wiederbegründet wird, wenn – wie vorliegend geschehen – das PayPal-Konto der Klägerin nach einem erfolgreichen Antrag auf Käuferschutz nach Maßgabe der PayPal-Käuferschutzrichtlinie rückbelastet wird.

Das bedeutet für den Verkäufer:

Wenn der Kaufpreis von paypal an den Käufer erstattet wird, wird der Käufer so gestellt, als ob er nie gezahlt hätte. Der Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises gegen den Käufer lebt wieder auf und kann ggf. auch gerichtlich geltend gemacht werden.

Sofern man als Verkäufer also das Gefühl hat, hier vom Käufer falsch behandelt worden zu sein, so sollte man von diesem Recht direkt gegen den Käufer vorgehen zu können, dringend Gebrauch machen.

Dies ist deutlich einfacher und in Ansehung der Rechtsprechung des BGH auch vielversprechender als sich mit ebay und paypal auseinanderzusetzen.

 

Öffnungszeiten über Fasching

Die Kanzlei Liedorp-Osner ist an den närrischen Tagen wie folgt geöffnet:

04.03.2019 Rosenmontag: geschlossen

05.03.2019: Faschingsdienstag: 09.00-13.00 Uhr

Ab dem 06.03.2019 sind wir wieder zu den regelmäßigen Öffnungszeiten zu erreichen

Bilder zu Trois Faces – Drei Gesichter – Three Faces vom 09.02.2019 in den Kanzleiräumen der Rechtsanwälte Liedorp-Osner & Reimold

Die Vernissage mit Lesung vom 09.02.2019 war ein voller Erfolg.

Ich bedanke mich ganz herzlich bei Herrn Bernhard Conrad, der die Lesung hielt, Texte zu den augestellten Bildern lieferte sowie uns sehr schöne Ausstellungsstücke aus seiner Zeit in Surinam zu Verfügung stelllte.

Der herzliche Dank gilt auch dem Kiwanis-Club Worms e.V., der so großzügig war, die Schirmherrschaft über das Projekt zu übernehmen.

Die Ausstellungsstücke sind noch bis zum 31.03.2019 in den Räumen unserer Kanzlei zu besichtigen.

Die Überlassung des ebay-Kontos. Ein Beitrag von Rechtsanwalt Thomas Liedorp-Osner

Es sollte eigentlich keiner Klarstellung bedürfen, doch zeigt die Praxis, dass es notwendig ist: Überlassen Sie NIEMALS die Zugangsdaten zu ihrem ebay-Konto an andere!
Im Zuge der Betreuung eines Mandanten, der einen Kauf über ebay getätigt hatte, musste gegen den Verkäufer vorgegangen werden.
Vor Gericht trug der Verkäufer dann vor, dass er seine Nutzerdaten an seinen Schwager überlassen hatte und deswegen nicht hafte.
Ein klassisches Eigentor!
Wer einem Dritten die Nutzung seines ebay-Nutzerkontos ermöglicht, haftet für dessen Fehlverhalten (OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.06.2005, 6 W 20/05; OLG Stuttgart, Beschluss vom 16.04.2007, 2 W71/06).
Darüber hinaus hat auch der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Inhaber eines ebay-Nutzerkontos dann persönlich für das Fehlverhalten eines Dritten haftet, wenn er die Zugangsdaten zu seinem Nutzerkonto nicht hinreichend sichert (BGH, I ZR 114/06).
Es ist also klar ersichtlich, dass von der Überlassung der Zugangsdaten nichts Gutes kommen kann. Egal, wie gut es gemeint sein mag, egal, um wen es sich handelt. Überlassen Sie Ihre Nutzerdaten niemand anderen und sichern sie diese gegen den Zugriff Dritter!

Haftung bei einem Gelblichtverstoß, Erläutern von Rechtsanwalt Thomas Liedorp-Osner

Den Rotlichtverstoß, d.h. das Passieren einer Ampel bei „rot“, kennt jeder. Was hat es jedoch mit dem Gelblichtverstoß auf sich?

Wer eine Ampel, die auf „gelb“ steht, passiert und danach in einen Unfall verwickelt wird, kann haften auch wenn er eigentich vorfahtsberechtigt war.

Steht eine Ampel auf „gelb“ gilt die Vorschrift des § 37 Abs. 2. StVO. Der betroffene Fahrer hat auf das nächste Lichtzeichen zu warten und ggf. das Fahrzeug zum Halten zu bringen. Überquert er aber die Kreuzung anstatt zu warten und kollidiert danach mit einem anderen Fahrzeug kann eine Haftungsquote bestehen. Das Besondere an der Konstellation ist, dass der Fahrer, der die Ampel bei „gelb“ passiert regelmäßig bei „grün“ Vorfahrt gegenüber anderen Fahrzeugen gehabt hätte. Dies betrifft sowohl den direkten Bereich der geregelten Kreuzung als auch den unmittelbar darauf folgenden Bereich des Straßenverkehrs.  Je nach Sachlage kann den Fahrer, der eine Ampel während eine Gelbphase passiert hat, eine Haftungsquote zwischen 70 % (OLG Hamm, Urteil vom 30.05.2016, 6 U 13/16) bis immer noch 40 % treffen (LG Mainz,  Urteil vom 18.12.2018, 6 S 36/18).

Praxistipp: Achten Sie darauf vor einer gelben Ampel abzuwarten, welches das nächste Lichtsignal sein wird. Dies gilt um so mehr, je länger die Ampel gelb zeigt und gerade dann, wenn sie erst in den Kreuzungsbereich einfahren und das vorherige Lichtzeichen nicht kennen!

Praxistipp zur Umlage von Betriebskosten von Fachanwalt für Mietrecht Thomas Liedorp-Osner

Im Zuge des Abschlusses des Mietvertrags wird regelmäßig vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat.

Es stellt sich dann die Frage, wie diese zu verteilen sind. Wird keine Regelung zu dem sogenannten Verteilerschlüssel getroffen, greift die gesetzliche Regelung des § 556a BGB. Demnach sind die Kosten nach dem Verhältnis der angemieteten Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses umzulegen.

Andere Verteilerschlüssel, wie z.B. die Abrechnung nach Verbrauch oder auch nach Wohneinheiten oder Personen sind zulässig.

Heute möchte ich mich mit der Verteilung der Kosten nach Personen beschäftigen. Auf den ersten Blick mag die Umlage nach Personen die fairste Lösung sein, doch rate ich dringend davon ab, sich dazu zu entscheiden, Betriebskosten nach Personen umzulegen.

Warum? Gibt es Uneinigkeiten über das Endergebnis der Nebenkostenabrechnung ist immer auch die Verteilung zu prüfen. In der anwaltlichen Praxis erlebe ich es dann häufig, dass die betroffenen Mieter mir mitteilen, dass sich die Belegung der einzelnen Wohnungen im Lauf des Abrechnungszeitraums geändert hat. Genau darin liegt auch die Problematik dieses verteilerschlüssels. Er kann sich verändern und ist nicht transparent.

Um dies zu verdeutilchen, gebe ich folgendes, zugegebener Maßen völlig überspitztes Beispiel:

In einem Haus befinden sich drei Wohnungen. In Wohnung eins leben zwei Personen, in Wohnung zwei vier Personen und in Wohnung drei nur eine Person. Im Februar zieht die eine Person aus Wohnung drei aus und es ziehen vier Personen ein. Im Juli ziehen die zwei Personen aus Wohnung eins aus und die Wohnung steht zwei Monate leer, bis drei Personen einziehen und im November ziehen dann auch noch die Mieter aus Wohnung zwei aus und eine Person zieht ein. Viel Spaß beim Umlegen der Betriebeskosten!!

Wie gesagt, ist die Situation sehr extrem, zeigt aber deutlich, dass es bei wechselnder Personenzahl schwierig sein kann, die Kosten richtig nach diesem Schlüssel umzulegen.  Insbesondere ist es für den Vermieter schwierig, den Nachweis zu erbringen, da die rechtlichen Gegebenheiten wie z.B. Anzahl der Personen laut Mietvertrag oder Auskunft laut Einwohnermeldeamt nicht zwangsläufig mit der Realität übereinstimmen.

Um solche sehr vorhersehbaren Probleme zwischen den Mietparteien im Vorfeld zu vermeiden, rate ich an, sämtliche nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der Wohnfläche abzurechnen.

Diese Größe ist unveränderlich und ist im Streitfalle auch dem Beweis durch Gutachten zugänglich.  Die Umlage nach der Wohnfläche ist transparent und nachvollziehbar.

Zu beachten ist, dass es nie einen Verteilerschlüssel gibt, der für alle Mieter gleich gut ist. Wichtiger ist es aber,  eine Verteilung zu nutzen, die für jeden nachvollziehbar und messbar ist. Solche Umlagen sind deutlich besser geeignet, Streit zu vermeiden, was gerade im Fall der Betriebskostenabrechnung wichtig ist, da diese jedes Jahr ansteht.

Somit ist es im Interesse aller Beteiligten, Punkte, die zu Streit führen können, best möglich bereits bei Abschluss des Mietvertrags zu vermeiden.