Die Bundesregierung hat zum Schutz von Mietern im Zuge der Corona-krise ein Gesetz erlassen, dass Kündigungen wegen Zahlungsverzug für den Zeitraum April – Juni 2020 zunächst untersagt.

Den Wortlaut der Regelung findet man unter Art. 240 EGBGB.

Es ist äußerst wichtig, die Regelung richtig zu verstehen, da Missverständnisse schnell teuer werden können.

Was genau wird also zum Schutz der Mieter geregelt?

Sofern der Mieter im Zeitraum 01.04.2020-30.06.2020 in Zahlungsrückstand mit der Miete gerät, kann der Vermieter nicht mit der Begründung der Nichtzahlung von Miete kündigen.

Die Nichtleistung muss aber mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie (auch COVID-19-Pandemie genannt) zu tun haben. Dieser Zusammenhang muss vom Mieter glaubhaft gemacht werden.

Die Glaubhaftmachung kann durch eine Versicherung an Eides statt erfolgen, wovon ich zumindest ohne Begleitung und Beratung durch eine Rechtsanwalt dringend abrate. Eine falsche Versicherung an Eides statt hat weitreichende, strafrechtliche Konsequenzen. Die Glaubhaftmachung kann nämlcih auch einfacher geschehen, wie z.B. durch die Bestätigung des Arbeitgebers.

Was wird nicht geregelt?

Es wird nicht geregelt, dass der Mieter von seiner Zahlungspflicht frei wird! Diese Unterscheidung ist ENORM wichtig. Als Mieter bleiben Sie in der Zahlungspflicht und geraten in Verzug, wenn sie nicht bezahlen. Der Vermieter hat also Ansprüche auf Schadenersatz und Verzugszinsen. Er kann eben nur nicht kündigen.

 

FAQ:

Frage 1: Was soll ich tun, wenn ich nicht bezahlen kann?

Antwort: Sie müssen dies dem Vermieter zwar nicht mitteilen, sollten dies aber. Transparenz sollte groß- geschrieben werden. Teilen Sie dem Vermieter zeitnah mit, dass es Ihnen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie nicht möglich ist, die laufende Miete zu bezahlen. Verlangt der Vermieter einen Nachweis, hat er darauf einen Anspruch und man sollte eine Antwort geben und die Umstände durch Vorlage weiterer Unterlagen glaubhaft machen.

 

Frage 2: Was passiert, wenn ich zwar vollständig aber zu spät bezahle?

Antwort : Auch dann kann der Vermieter Ihnen nicht kündigen oder sie abmahnen, wenn die Verspätung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht.

 

Frage 3: Kann ein Mieter jetzt bis zum 30.06.2020 gar nicht gekündigt werden?

Antwort: Nur die Kündigung wegen eines Zahlungsrückstandes für den benannten Zeitruam ist ausgeschlossen. Kündigungen wegen Zahlungsrückstände, die schon zuvor bestanden, sind möglich ebenso Kündigungen aus anderen Gründen (Vertrasverletzungen, Eigenbedarf,…)

 

Frage 4: Was ist, wenn ein Teil des Rückstandes schon vorher entstanden ist und erst der Rest ab April 2020?

Antwort: Auch in diesen Fällen ist der Mieter geschützt. Wenn ein zuvor entstandener Rückstand den Vermieter nicht zur Aussprache der Kündigung berechtigte, dann können Rückstande aus dem geregelten Zeitraum nicht herangezogen werden, um die Kündigung zu begründen, wenn die Nichtleistung im Zusammenhang mit der Pandemie steht.

 

Frage 5: Für welche Mietverhältnisse gilt die Regelung?

Antwort: Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Wohnraummiete und gewerblicher Vermietung und gilt somit für beide Formen der Miete sowie für Pachtverhältnisse.

 

Frage 6: Wann muss der Mieter die Miete zurückbezahlen?

Antwort: Die Miete muss bis spätestens zum 30.06.2022 zurückbezahlt sein. Ab den 01.07.2022 darf der Vermieter dann Kündigungen auch auf Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 01.04.-30.06.2020 stützen!

 

Frage 7: Kann von dieser Regelung abgewichen werden?

Antwort: Das Gesetz regelt klar und eindeutig, dass von dieser Regelung unter keinen Umständen zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann!

 

Sollten Sie andere Fragen haben, die unbeantwortet blieben, können Sie sich gerne an mich wenden.

 

Bleiben Sie gesund, für alles andere findet sich eine Lösung!

 

Liedorp-Osner

Rechtsanwalt

 

Die Pandemie des Corona Virus wirft in vielen Rechtsgebieten schwierige Fragen auf. Das Reisrecht ist dabei derzeit besonders betroffen, da Urlaubsreise nicht angetreten werden können, Veranstaltungen abgesagt werden und Hotelzimmer storniert werden müssen.

Soweit Flüge ausfallen, stehen Ihnen Ansprüche auf Erstattung des gezahlten Ticketpreises zu.

Soweit Pauschalreisen nicht angetreten werden können oder bereits angetretene Reise abgebrochen werden mussten, kann die Erstattung der geleisteten Beträge verlangt werden.

Schwieriger gestaltet es sich bei der Direktbuchung von Hotelzimmern, die nicht Bestandteil einer Pauschalreise sind. In diesen Fällen gilt in der Regel nämlich nicht das Reiserecht sondern das Mietrecht. Ob und wie hier kostenlos storniert oder gekündigt werden kann, hängt vom Einzelfall ab.

Gerne berate ich Sie bezüglich der auftretenden Probleme im Reiserecht. Wenn gewünscht, kann das gesamte Mandat von der Beratung bis zum Schreiben an die Gegenseite telefonisch und via E-Mail betreut werden.

Wie dies ablaufen kann, erkläre ich gerne in einem ersten Telefonat.

Vorrangig wünsche ich Ihnen und Ihren Liebsten, dass Sie gesund bleiben. Für rechtliche Probleme lassen sich auch in diesen zeiten sicherlich Lösungen finden!

Am 22. Mai hat der achte Senat des Bundesgerichtshofs zwei Entscheidungen zu Eigenbedarfskündigungen von Vermietern und eingewandten Härtefallklauseln von Mietern gesprochen.

Einheitlich kann aus beiden Urteilen abgeleitet werden, dass die Gerichte bei der Prüfung und Abwägung zwischen dem Bedarf des Vermieters und dem Eindwand der unbilligen Härte immer auf den zu entscheidenden Einzelfall abstellen müssen.

Der Bundesgerichtshof trat damit der rechtlichen Praxis entgegen, dass so genannte Fallgruppen gebildet werden, bei denen ein Härtefall entweder bejaht oder verneint wird.

Bislang führten die Gerichte der unteren Instanzen aus, dass ein hohes Alter eines Mieter und / oder eine lange Mietdauer dazu führen können, dass im Fall der Verpflichtung zur Räumung eine unbillige Härte vorliegt. So urteilte auch die Vorinstanz in dem Verfahren VIII ZR 180/18. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser eher pauschal gehaltenen Rechtsprechung eine Absage und wies darauf hin, dass IMMER nur der Einzelfall entscheidend sein darf.  So kann auch eine ältere Person, die körperlich und geistig noch völlig fit ist, einen Umzug bewerkstelligen und es kann ihr zumutbar sein. Dahingegen kann es auch junge Menschen und Mieter geben, denen körperlich und psychisch ein Auszug nicht zugemutet werden kann.

Diese Unterscheidung und genaue Betrachtung vermisste der Bundesgerichtshof in den beiden Entscheidungen und hob daher die Urteile auf und gab den Gerichten auf, neu zu entscheiden, die Sachverhalte aber genauer zu untersuchen.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Gerade weil der Bundesgerichtshof eine genauere Betrachtungsweise verlangt, lässt sich für die anwaltliche Beratungspraxis keine Konsequenz dahingehend ableiten, dass diese Entscheidungen Vor- oder Nachteile für nur eine Mietpartei hat. Entscheidungen der ersten Instanzen, die auf gebildete Fallgruppen zurückgreifen, um Entscheidungen zu begründen, werden aber deutlich angreifbarer. Im Übrigen wird es wohl so sein, dass die Mieter, die einen Härtefall vortragen, diesen so genau und so individuell vortragen müssen, um den entscheidenden Richter die Einzelfallentscheidung zu ermöglichen. Richtig umgesetzt, sollten Entscheidungen zumindest fairer werden.

Sollten Sie eine Beratung in Worms und Umgebung durch einen Rechtsanwalt zur Frage einer Eigenbedarfskündigung haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Es kommt häufig vor, dass Flüge Verspätung haben. Je nach Umfang der Verspätung haben die Reisenden einen Anspruch auf eine Entschädigung nach der EU-Verordnung EG 261. Die Ansprüche auf Entschädigung stehen dem Reisenden ab einer Verspätung von drei Stunden und mehr zu.

Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach der Flugstrecke, wie nachfolgend dargestellt:

Flugstrecke von 0 -1.500 km	250,00 € / Person
Flugstrecke von 1.501 – 3.500 km	400,00 € / Person
Flugstrecke von 3.501 km und mehr	600,00 € / Person

Die Fluglinien sind verpflichtet, die Reisenden über ihre Rechte aufzuklären, was leider nicht immer geschieht und teilweise auch nicht vollständig.

Sind Sie betroffen und wurden nicht über Ihre Rechte informiert, haben Sie schon alleine aus diesem Grund einen Anspruch darauf, die Kosten der beauftragung eines Anwalts von der Fluglinie ebenfalls erstattet zu bekommen (Amtsgericht Hannover, 517 C 13641/11).

Reagiert die Fluglinie auch nicht auf das Forderungsschreiben des Rechtsanwalts haben Sie die Möglichkeit Ihre Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.

Da dies allerdings mit Kosten verbunden ist, mit denen Sie als Mandant in Vorlage treten müssen (Gerichtsgebühren und ggf. Vorschuss für die Anwaltsgebühren), sollte Ihr Anwalt Sie auf die Möglichkeit aufmerksam machen, dass der Anspruch zunächst auf über die Schlichtungsstelle für den öffentlichen Personenverkehr e.V. geltend gemacht werden kann.

Die einzige Voraussetzung ist, dass die betroffene Fluggesellschaft sich an diesem Verfahren beteiligt. Dies kann vorab hier geprüft werden:

https://soep-online.de/beschwerdeformular-flug.html

Das Verfahren vor der Schlichtungsstelle hat die folgenden Vorteile für den betroffenen Verbraucher:

1. Es ist ein kostenfreies Verfahren.

2. Sollte keine Einigung gefunden werden und ein Schiedsspruch erfolgen, ist die Fluggesellschaft an diesen gebunden, der Verbraucher aber nicht.

3. Bei einer ablehnenden Entscheidung durch die Schiedstelle kann der Verbraucher seinen Anspruch noch immer vor den ordentlichen Gerichten einklagen. Er ist an den Schiedsspruch nicht gebunden.

 

Sollte der Mandant also keine Rechtsschutzversicherung haben, ist der Weg über die Schlichtungsstelle ein kostengünstiger Weg, wie dem Betroffenen zu seinem Recht verholfen werden kann.

 

 

 

 

Man hört immer wieder, dass die meisten Betriebskostenabrechnungen falsch sind. Tatsächlich ist es so, dass viele der von mir geprüften Abrechnung unrichtig erstellt wurden. Dabei ist aber zu beachten, dass der Begriff „falsch“ sehr relativ zu verstehen ist. Häufig zeigt das richtige Ergebnis einer Neuberechnung keine große Abweichung zum angerechnteten Betrag. Die Abrechnung weicht dann vieleicht um 1,50 € ab, ist aber dennoch falsch.

Gerade bei einem neuen Mietverhältnis empfiehlt es sich aber, die erste Abrechnung auf „Herz und Nieren“ zu prüfen, um sicher zu stellen, dass alles richtig abgerechnet wurde.

Je nach Höhe der abgerechneten Betriebskosten kann die Prüfung durch einen Rechtsanwalt aber teuer sein und gerade wenn keine Rechtsschutzversicherung besteht oder Beratungshilfe nicht in Betracht kommt, sollte man vorab selbst prüfen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Abrechnung unrichtig ist.

Im Folgenden erkläre ich Ihnen schrittweise, wie Sie selbst eine Vorabprüfung vornehmen können:

1. Nehmen Sie den Mietvertrag zur Hand und finden Sie die Regelung zu den Betriebs- bzw. Nebenkosten.

2. Im Mietvertrag sollte geregelt sein, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden und nach welchem Verteilerschlüssel (Personen, Quadratmeter, Verbrauch, Wohneinheiten).

3. Vergleichen Sie, ob die Kostenarten, die in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt wurden auch zur Umlage auf Sie im Mietvertrag erwähnt wurden.

4. Vergleichen Sie, ob der Verteilerschlüssel der Abrechnung dem gewählten Verteilerschlüssel des Mietvertrags entspricht.

5. Sofern die Position nach Quadratmetern umgelegt wurde, prüfen Sie, ob eine entsprechende Fläche im Mietvertrag vereinbart wurde.

6. Heiz- und Warmwasserkosten werden im Regelfall teilweise nach Grundkosten (Wohnfläche) und Verbrauchskosten abgerechnet. Das Verhältnis liegt regelmäßig bei 30 % Grundkosten und 70% Verbrauchskosten.

7. Prüfen Sie ob die Abrechnung Erläuterungen enthält, wann Zählerstände ermittelt wurden.

8.  Prüfen Sie ob der Abrechnungszeitraum und der Nutzungszeitraum der Wohnung jeweils zutreffend angegeben wurden. Der Abrechnungszeitraum darf nicht länger als zwölf Monate betragen und umfasst meist das Kalenderjahr (Abweichungen sind erlaubt, sofern nicht mehr als zwölf Monate umfasst werden). Der Nutzungszeitraum gibt an, wie lange die Wohnung von Ihnen genutzt wurde. Dieser Zeitraum sollte mit dem Beginn des Mietvertrags anfangen.

Sofern diese erste Vorabprüfung keine Abweichungen ergibt, besteht eine gute Chance, dass die Abrechnung richtig erstellt wurde. In einem weiteren Schritt wäre dann Einsicht in die Belege der einzelnen Positionen zu nehmen, um zu prüfen, ob die angerechneten Kosten wirklich in der entsprechenden Höhe entstanden sind.

Ergeben sich Abweichungen, so besteht ein konkreter Anlass, die Abrechnung von einem Anwalt zu prüfen.

Stellt dieser materiell-rechtliche Abweichungen zum Nachteil des Mieters fest, so kann der Mieter die Kosten der Beauftragung eines Anwalts vom Vermieter zur Erstattung verlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006, I-10 U 115/06). Ein solcher Fehler liegt z.B. vor, wenn der Verteilerschlüssel zum Nachteil des Mieters falsch angegeben wurde oder wenn die abgerechneten Kosten nicht nachgewiesen wurden.

Rein formelle Fehler des Vermieters führen nicht zu einem Erstattungsanspruch. Ein formeller Fehler läge vor, wenn die Berechnung der Positionen richtig ist, der Verteilerschlüssel in der Abrechnung aber nicht aufgeführt wurde.

Sollten Sie sich unsicher sein, ob die Prüfung der Abrechnung finanziell sinnvoll ist, erkundigen Sie sich gerne vorab unverbindlich bei mir, wie hoch die Kosten einer Prüfung liegen.

 

Wer schon Einkäufe oder Verkäufe auf der Plattform ebay getätigt hat, kennt ihn: den Käuferschutz.

Voraussetzung für die Einbeziehung des Käuferschutzes ist, dass der Verkäufer eine Bezahlung via des Bezahldienstes paypal anbietet. Wird die erfolgreiche Auktion seitens des Käufers dann über paypal bezahlt, wird der Käuferschutz aktiv.

Aus persönlicher Erfahrung möchte ich den nachfolgenden Text an alle Verkäufer richten. Der Bericht beginnt mit der klaren Warnung: Schließen Sie den Käuferschutz aus indem Sie keine Zahlungen über paypal akzeptieren.

Mir ist bekannt, dass die Zahlung via paypal für alle Beteiligten sehr angenehm ist, doch kann die Akzeptanz dieser Zahlungsart zu großen Unannehmlichkeiten führen.

Eröffnet der Käufer ein Beschwerdeverfahren über ebay, so wird das vorhandene Guthaben auf dem paypal-Konto des Verkäufers gesperrt. Wurde dieses Guthaben bereits auf ein anderes Bankkonto des Verkäufers ausbezahlt, setzt paypal das Nutzerkonto ins „Minus“ und dieser Betrag muss ausgeglichen werden, bevor das Nutzerkonto wieder zur Verfügung steht.

Aus eigener Erfahrung kann ich berichten, dass der Käuferschutz über ebay ohne jede Transparenz abläuft und nach meiner Ansicht und Erfahrung völlig an den Maßgaben der gesetzlichen Regelungen vorbeiläuft. Nach meinem Empfinden, kann der Käufer vortragen, was er will und wird am Ende Recht bekommen. Auf rechtliche Ausführungen wird nicht reagiert und der Fall wird zu Gunsten des Käufers entschieden.

Geschieht dies, wird das paypal-Konto des Verkäufers final belastet und der Käufer erhält sein Geld zurück.

Soweit die Unannehmlichkeiten aufgrund derer ich von der paypal-Nutzung abrate.

Es gibt aber auch einen Hoffnungsschimmer für betroffene Verkäufer.

Nach den Entscheidung des Bundesgerichtshofs: BGH, Urteil vom 22.11.2017, VIII ZR 213/16 und BGH, Urteil vom 22.11.2017, VIII ZR 83/16 gilt folgendes:

Mit der bei Abschluss des Kaufvertrags getroffenen Nebenabrede, den Zahlungsdienst PayPal zu verwenden, haben die Vertragsparteien gleichzeitig stillschweigend vereinbart, dass die getilgte Kaufpreisforderung wiederbegründet wird, wenn – wie vorliegend geschehen – das PayPal-Konto der Klägerin nach einem erfolgreichen Antrag auf Käuferschutz nach Maßgabe der PayPal-Käuferschutzrichtlinie rückbelastet wird.

Das bedeutet für den Verkäufer:

Wenn der Kaufpreis von paypal an den Käufer erstattet wird, wird der Käufer so gestellt, als ob er nie gezahlt hätte. Der Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises gegen den Käufer lebt wieder auf und kann ggf. auch gerichtlich geltend gemacht werden.

Sofern man als Verkäufer also das Gefühl hat, hier vom Käufer falsch behandelt worden zu sein, so sollte man von diesem Recht direkt gegen den Käufer vorgehen zu können, dringend Gebrauch machen.

Dies ist deutlich einfacher und in Ansehung der Rechtsprechung des BGH auch vielversprechender als sich mit ebay und paypal auseinanderzusetzen.

 

Die Kanzlei Liedorp-Osner ist an den närrischen Tagen wie folgt geöffnet:

04.03.2019 Rosenmontag: geschlossen

05.03.2019: Faschingsdienstag: 09.00-13.00 Uhr

Ab dem 06.03.2019 sind wir wieder zu den regelmäßigen Öffnungszeiten zu erreichen

Die Vernissage mit Lesung vom 09.02.2019 war ein voller Erfolg.

Ich bedanke mich ganz herzlich bei Herrn Bernhard Conrad, der die Lesung hielt, Texte zu den augestellten Bildern lieferte sowie uns sehr schöne Ausstellungsstücke aus seiner Zeit in Surinam zu Verfügung stelllte.

Der herzliche Dank gilt auch dem Kiwanis-Club Worms e.V., der so großzügig war, die Schirmherrschaft über das Projekt zu übernehmen.

Die Ausstellungsstücke sind noch bis zum 31.03.2019 in den Räumen unserer Kanzlei zu besichtigen.

Es sollte eigentlich keiner Klarstellung bedürfen, doch zeigt die Praxis, dass es notwendig ist: Überlassen Sie NIEMALS die Zugangsdaten zu ihrem ebay-Konto an andere!
Im Zuge der Betreuung eines Mandanten, der einen Kauf über ebay getätigt hatte, musste gegen den Verkäufer vorgegangen werden.
Vor Gericht trug der Verkäufer dann vor, dass er seine Nutzerdaten an seinen Schwager überlassen hatte und deswegen nicht hafte.
Ein klassisches Eigentor!
Wer einem Dritten die Nutzung seines ebay-Nutzerkontos ermöglicht, haftet für dessen Fehlverhalten (OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.06.2005, 6 W 20/05; OLG Stuttgart, Beschluss vom 16.04.2007, 2 W71/06).
Darüber hinaus hat auch der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Inhaber eines ebay-Nutzerkontos dann persönlich für das Fehlverhalten eines Dritten haftet, wenn er die Zugangsdaten zu seinem Nutzerkonto nicht hinreichend sichert (BGH, I ZR 114/06).
Es ist also klar ersichtlich, dass von der Überlassung der Zugangsdaten nichts Gutes kommen kann. Egal, wie gut es gemeint sein mag, egal, um wen es sich handelt. Überlassen Sie Ihre Nutzerdaten niemand anderen und sichern sie diese gegen den Zugriff Dritter!